بازسازی خانه برای کسب درآمد

بازسازی خانه برای کسب درآمد

“شش توصیه ضروری برای افرادی که به دنبال بازسازی خانه برای کسب درآمد هستند”

این نوع بازسازی ساختمان اگر با استراتژی پیش برود، به سود قابل توجهی می رسد. سرمایه گذاران املاک به دنبال ایجاد فرصت هایی برای خود هستند که به سودشان بیافزاید، به همین دلیل این نوع سرمایه گذاری محبوبیت بیشتری پیدا کرده. در این مقاله، به هفت نکته مهم در راستای بازسازی خانه برای کسب درآمد اشاره می گردد.
۱-ملک مناسب را هدف بگیرید.
اگر ابزار و همت کافی داشته باشید، یک سرمایه گذار املاک می تواند تقریبا در هر نقطه ای پروژه های بازسازی املاک قابل سرمایه گذاری پیدا کند. ترجیحا باید جایی را پیدا کنید که قیمت آن بیست درصد کمتر از قیمت متوسط حومه باشد، این دسته از املاک وضعیت ظاهری و ساختاری جالبی نخواهند داشت. به طور مثال باید دنبال چنین املاکی باشید :
– نمای آن از خیابان جالب نباشد.
– نقاشی آن از بین رفته باشد.
– محوطه و حیاط آن نامرتب و به درد نخور باشد.
– داخل آن کهنه و قدیمی باشد اما اسکلت بندی خوبی داشته باشد.
رمز کار در یافتن املاکی است که پتانسیل توسعه و افزایش قیمت را داشته باشد. شما این تغییرات را برای آن دسته از خریداران یا مستاجرانی انجام می دهید که قصد سکونت در آن منطقه را دارند. کلی گویی در این مورد کار سختی است اما وقتی به دنبال ملک مناسب برای بازسازی می گردید، این هشدارها را به یاد داشته باشید :
– سقف و فوندانسیون. ساختمانی که سر و وضع بدی ندارد اما خیلی وقت است خالی مانده، شاید مشکلی داشته باشد. برای اطمینان از اینکه مشکل سازه ای و اسکلت بندی وجود ندارد، از بازرس متخصص بخواهید سقف و فوندانسیون را بررسی کند. همه مسائل از بیرون قابل مشاهده نیست. مشکلات فوندانسیون باعث تکان خوردن ساختمان می شود که درنهایت منجر به ترک خوردن دیوارها و سقف می شود.
– مشکلات برق کشی یا لوله کشی. حل این مشکلات، هزینه زیادی دارد و تمام شانس شما برای بازگشت سرمایه تان از ملک را از بین می برد. برای بررسی این دو مورد حتما از بازرس متخصص ساختمان استفاده کنید.
– تخته های پوسیده. این هم یکی دیگر از مشکلاتی است که ممکن است زیر پوششی از رنگ پنهان شود. همه درب و پنجره ها را بازرسی کنید تا مطمئن شوید تخته پوسیده وجود ندارد.
۲- نکات کلیدی منطقه و فاکتورهای املاک آن را بشناسید.
وقتی به دنبال یافتن منطقه ای خاص در حومه شهر برای سرمایه گذاری هستید، به این نکات توجه کنید :
– جمعیت شناسی مردمی
– روند مهاجرت داخلی
– روند متوسط قیمت
– فرهنگ بومی
– ویژگی های رایج در املاک
قبل از شروع هر پروژه ای در مورد این مسائل تحقیق کنید :
– نیاز فعلی منطقه به املاک. طول مدت فروش املاک در منطقه. نرخ مجوز مزایده منطقه.
– متوسط قیمت فروش خانه های مشابه در منطقه و نرخ رشد سرمایه در طول تاریخ.
– نرخ اجاره املاک مشابه در منطقه (اگر قصد اجاره دادن دارید).
– تاریخچه ملک. تاریخچه فروش و خانه های آماده فروش، جزئیات مالکیت، فروش های قابل مقایسه اخیر و ارزش تخمینی از ملک با وضعیت فعلی و بعد از بازسازی را در بازار بررسی کنید.
۳- بودجه را تعیین و شروع به برنامه ریزی کنید.
بعد از پیدا کردن ملک مناسب در حومه شهر که با شرایط خرید شما مطابقت داشته باشد، بودجه ای تعیین کنید که هزینه اولیه ملک و کارهایی که می خواهید انجام بدهید را پوشش دهد. شما باید همچنین سود بالقوه ملک را هم آنالیز کنید و مطمئن بشوید بازگشت سرمایه این پروژه، ارزش زحمات و هزینه آن را خواهد داشت.
باید این هزینه ها را پوشش بدهید :
– پیش پرداخت
– تمبر مالیاتی
– دیگر هزینه های مربوطه مثل دستمزد وکیل، هزینه بازرسی خانه برای حشرات موذی و غیره.
– هزینه بازسازی
– بازپرداخت سود در طول پروژه
– بودجه پشتیبان (روز مبادا)
همچنین می توانید یک تیم بازسازی املاک با هدف سوددهی تشکیل بدهید تا در تمام این مراحل به شما کمک کنند. وقتی بودجه و سود مورد نظر را ارزیابی می کنید، باید به سرمایه گذاری بیش از حد هم توجه کنید. یعنی زمانی که هزینه بازسازی از قیمت فروش خانه و ارزشی که به ملک داده می شود، بالاتر می رود. اگر از قیمت تقریبی فروش ملک در بازار آگاه باشید، فرصت های زیادی برای افزایش ارزش آن خواهید یافت. تخمین زدن کارهایی که باید در پروژه انجام شود، شما را آگاه و چشم و گوشتان را باز نگه می دارد.
۴- ظاهر و چشم انداز اولیه مهم است.
اگر قصد دارید بعد از اتمام بازسازی، خانه را به فروش بگذارید قبل از شروع پروژه بازار مورد هدفتان را مشخص کنید. مطمئن باشید ملکتان برای آن دسته از افراد که در ذهن داشتید جذابیت دارد. سعی نکنید همه کارها را خودتان انجام بدهید. در صورت نیاز باید پیمانکار حرفه ای استخدام کنید.
هدف از بازسازی منزل ، همیشه نباید فروش فوری باشد. می توانید بازسازی کنید، ارزش ملک را بالا ببرید و با نرخ بیشتر آن را اجاره بدهید.
۵- هرگز ملکی که هنوز به مرحله پایانی نرسیده را به فروش/اجاره نگذارید.
خریداران بالقوه از کارهایی که در ذهن داشتید و هنوز شروع نکردید، چیزی نخواهند فهمید اما از حمام نیمه کاره، عرشه ناتمام و آشپزخانه بدون وسایل خیلی خوششان نخواهد آمد.
۶- فروش و سود دهی.
– شاید خریداران قبل از اینکه شما ملک را خریده و بازسازی کنید، آن را دیده باشند. تغییراتی که ایجاد می کنید باید قابل توجه و چشمگیر باشند، باید نقش مزایایی را ایفا کنند که به ارزش ملک افزوده و برای شما یک پروژه بازسازی پرسود رقم بزنند.
– اگر کارایی ملک را تغییر داده اید، هرکاری اضافه ای که لازم است باید انجام بدهید. آیا باید بازار فروش متفاوتی پیدا کنید؟ ویژگی های جدید آن را چطور مطرح می کنید؟
– هزینه هایی که کردید را پوشش دهید. حتی اگر از زمانی که ملک را خریدید، بازار رکود شدید پیدا کرده باز هم هنگام فروش باید رقمی اعلام کنید که تمام هزینه ها را پوشش بدهد. این هزینه ها شامل کمیسیون مشاور املاک و دیگر هزینه های فروش نیز می شود.
– به بازار فروش جدید خود توجه کنید. ملکی که شاید یک زمان فقط برای سرمایه گذارانی مثل خودتان جذابیت داشته، اکنون مخاطبان بیشتری خواهد داشت مثل کاسبان تجاری، خانواده ها، مستاجران یا افرادی که به دنبال جایی برای تعطیلات هستند. قبل از شروع بازسازی، باید بازار هدفتان را مشخص کنید. هنگام فروش باید مطمئن باشید که این خانه همچنان برای مخاطبان مورد نظرتان جذابیت دارد

نحوه بازسازی خانه های قدیمی

نحوه بازسازی خانه های قدیمی

“نحوه بازسازی خانه های قدیمی”

بعضی از خانه ها ارزش زمینی که روی آن ساخته شده اند را ندارند. در برخی مواقع این مساله نتیجه خرابی های گسترده در اثر آتش سوزی، سیل یا دیگر شرایط خاص می باشد. در موارد دیگر این خانواده ها هستند که نیاز به فضای بزرگ تری دارند. یا اینکه از ویژگی های “دوست داشتنی” خانه قدیمی خود که در هنگام خرید جذاب بوده خسته شده اند، ویژگی هایی مثل پله های جیر جیر کننده، اتاق های کوچک با شکل عجیب و غیره. در ادامه بررسی می کنیم بازسازی خانه های قدیمی به صرفه تر است یا نقل مکان به خانه جدید

وقتی خانواده ای با این مساله مواجه می شوند که خانه آن ها دیگر قابل سکونت نیست بلافاصله دو راه حل به ذهن آن ها می رسد : نقل مکان یا بازسازی ساختمان. گزینه دوم که معمولا انتخاب بهتری است،  بازسازی ساختمان از پایه است. با توجه به صرفه جویی در زمان و هزینه ای که از ساخت و ساز مقیاسی ناشی می شود، گزینه دوم بهترین حالت ممکن را ارائه می دهد. اگر بازسازی خانه های قدیمی را در همان مکان قبلی انجام بدهید به خانواده خود اجازه می دهید در حین لذت بردن از خانه جدید که با نیازهای متغیر شما همخوانی دارد، در مکانی که دوست دارند باقی بمانند. اگر خانواده ای از محل زندگی خود راضی باشند و به آن محیط وابستگی های زیادی داشته باشند، نقل مکان گزینه پرطرفداری نخواهد بود. پیدا کردن خانه ای جدید با قیمت مناسب به نحوی که فرزندان شما مجبور به تعویض مدرسه نباشند، تا پارک محلی یا مرکز شهر فاصله کوتاهی باشد، و زمان رفت و آمد به محل کار کوتاه باشد، اگر غیرممکن نباشد بسیار سخت خواهد بود.

نحوه بازسازی خانه های قدیمی
بازسازی خانه های قدیمی شاید در ابتدا به نظر خوشایند بیاید اما محدودیت های خودش را دارد. بزرگ ترین مزیت آن این است که به شما اجازه می دهد در محله ای که دوست دارید بمانید. از بزرگ ترین معایب آن هم می توان به هزینه هنگفت و زمانبندی های مبهم ساخت و ساز اشاره کرد. حتی با برنامه ریزی های محافظه کارانه هم گزینه ای پرهزینه است. افرادی که دست به این کار می زنند معمولا از کارهایی که باید برای کاهش هزینه انجام می دادند پشیمان هستند و به این فکر می کنن که شاید خرید خانه ای شبیه به خانه رویاهایشان گزینه به صرفه تری بوده. تقریبا همه پروژه های بازسازی خانه های قدیمی بیش از زمان تخمین زده شده طول می کشند. شاید خانواده ها بتوانند در محلی که این کار انجام می شود بمانند اما در پروژه های لوکس و پرهزینه افراد مجبور می شوند هفته ها یا حتی ماه ها به مکان دیگری بروند. پس به غیر از هزینه های واقعی این کار، خانواده ها باید هزینه نقل مکان موقتی و دیگر دردسرها را هم در نظر بگیرند.
شاید بزرگ ترین محدودیت این کار خود خانه باشد. هرچقدر هم که صاحبان خانه و پیمانکارها خلاق باشند، طراحی پلان اصلی خانه سد راه تغییر دکوراسیون خواهد بود. به عبارت دیگر شاید بتوانید خانه را گول بزنید اما خانه ای که می خواهید نمی شود.
بعضی افراد معتقدند تخریب کلی خانه آخرین گزینه موجود است. این کار فقط زمانی ممکن است که سازمان های مربوطه اعلام کنند خانه قدیمی تر از آن است که بشود نجاتش داد. درواقع تخریب خانه قدیمی و ساختن خانه ای مقیاسی به جای آن گزینه ای عالی است که در زمان و هزینه صرفه جویی می کند. به علاوه به صاحب خانه اجازه می دهد خانه خود را از پایه بسازد. به جای زندگی با تصمیماتی که افراد دیگری دهه ها پیش گرفته اند، می توانند اندازه و سبک خانه خود را انتخاب کنند. طراحی پلان آن می تواند از نیازها و علایق آن ها الهام بگیرد.
برای افرادی که مزایا و معایب بازسازی خانه های قدیمی را مقایسه می کنند، زمان فاکتور بسیار مهمی محسوب می شود. صاحبخانه هایی که به طور فصلی از خانه خود استفاده می کنند به طور حتم دوست ندارند از زمان تعطیلات و مسافرت آن ها کاسته شود. ساخت و ساز مقیاسی در کمترین زمان ممکن مورد نیاز برای ساخت و ساز سنتی، بهترین نتیجه را ارائه می دهد تا این پروژه به طور کامل بین فصول انجام شود. صاحبان خانه های ساحلی می توانند پروزه خود را بعد از روز کارگر برنامه ریزی کنند و مطمئن باشند که تا فصل تعطیلات تابستانی برمی گردند. عاشقان زمستان هم می توانند تخریب را برای آخر فصل برنامه ریزی کنند و به محض باز شدن شکوفه ها برگردند. بازسازی خانه های قدیمی امکاناتی مانند سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی به همراه دارد که خانه را در تمام فصول به مقصدی دلپذیر تبدیل می کند.
این گزینه فقط مخصوص افرادی که از خانه خود خسته شده اند نیست. در چند سال اخیر تعداد افرادی که در مناطق محبوب ساحلی و اسکی خانه هایی می خرند که قصد زندگی در آن را ندارند افزایش یافته. به جای خرید ملکی که آن را دوست ندارند، این افراد خانه موجود را تخریب کرده و به جای آن خانه ای سفارشی و مقیاسی براساس سلایق خود می سازند. در اغالب اوقات این کار ارزش ملک را به طور قابل ملاحظه ای افزایش می دهد.

“نُه نکته ای که قبل از بازسازی خانه های قدیمی باید بدانید”

۱- احتمالا می دانید که در طول مدت بازسازی منزل تان، قرار است لای گرد گچ و خاک اره زندگی کنید. چیزی که نمی دانید این است که نشست کامل این گرد مدت زمان زیادی طول می کشد پس باید آماده باشید بعد از تمام شدن کار و کنار گذاشتن ابزارها، جاروبرقی بکشید. توجه کنید که برای تمیز کردن این گرد و خاک نمی توانید از جاروبرقی خانگی استفاده کنید. این خاک خیلی نرم و ریز است و جاروی خانگی را خراب می کند. یا یک جاروی صنعتی بخرید یا از یک شرکت خدمات نظافتی استفاده کنید.
۲- در طول مدت بازسازی، خانه شما دیگر محل آرامش شما نیست. بلکه قاتل جان شماست. پس سعی کنید دستکم یک اتاق را عاری از شلوغی و کثیفی کار نگه دارید. یک اتاق آرام و تمیز و مرتب که از به هم ریختگی کار به آن پناه ببرید و به خودتان یادآوری کنید خانه تان چه آرامشی می تواند داشته باشد، و خواهد داشت.
۳- اگر در محل پروژه زندگی می کنید، نباید از نبود گاه و بیگاه و بعضی اوقات طولانی مدت آب و برق تعجب کنید. همیشه گاز پیکنیکی آماده داشته باشید و با منقل کبابی آشتی کنید. در بطری های متعدد آب ذخیره کنید و چراغ سیار LED دم دست داشته باشید (مثل چادر زدن در طبیعت می ماند). پیمانکار مبادی آداب، قبل از قطعی امکاناتی که به آن ها عادت دارید به شما هشدار خواهد داد اما بدون شک دفعات غیرمنتظره هم خواهد بود.
۴- بازسازی خانه دو برابر زمانی که پیش بینی می کنید طول می کشد. شاید زمانی برسد که پیش خود فکر کنید چرا یک خانه جدید و زیبای آجری سه خوابه نخریدید که نیاز به هیچ تعمیر و توسعه ای نداشته باشد. قوی باشید. شاید الان نور انتهای تونل را نبینید، اما این نور هست، یک جایی وجود دارد. احتمالا پشت گرد گچ قایم شده.
۵- با وجود تمام تحقیقات و زحماتی که برای برنامه ریزی کشیدید، در طول راه به دفعات نظرتان را درباره طراحی خانه عوض می کنید. افراد نامطمئن و تاثیرپذیر باید منتظر کوهی از توصیه و پیشنهاد از سوی دوستان مجاهد و پیمانکارها باشند. به نظر خودم من یک تصمیم گیرنده قوی در طراحی داخلی و بازسازی ساختمان هستم اما حتی من هم با شنیدن تعداد زیادی نظر و ایده به خودم شک می کنم. قوی باشید، در غیر این صورت نظرتان باد هوا خواهد شد.

آماده باشید، بازسازی دوره ای پرچالش است.

۶- به طرز شدید و غیرقابل باوری خسته خواهید شد. درست است، از کار بدنی و فیزیکی. اما بیش از هرچیزی، از تصمیمات بی پایانی که باید بگیرید. شب ها با بی خوابی مطلق در رختخواب خود دراز می کشید و به این فکر می کنید که کاشی هایی که فردا باید در حمام نصب شوند بیانگر سلیقه شما هستند یا خیر. شکل آن ها بیش از حد محو نیست؟ شاید باید دوغاب دیگری انتخاب کنید که رنگ متضاد باشد؟ اما آیا تضاد آن با رنگ سنگ سینک دستشویی هماهنگی خواهد داشت؟
۷- بازسازی خانه یک پروژه وقت گیر است و زندگی اجتماعی شما را تبدیل به یک حفره خالی می کند. البته شدت این موضوع بستگی به دخیل بودن شما در پروژه دارد، که باز هم بستگی به بودجه شما دارد. اما به عنوان کسی که در وسط پروژه به سر می برد باید بگویم که زمان استراحت و تفریحم کاملا از بین رفته.در طول مدت پروژه به دفعات نظرتان را در مورد طراحی داخلی تغییر خواهید داد.

۸- نتیجه نهایی پروژه، یکی از لذت بخش ترین موفقیت های زندگیتان خواهد بود. این حس موفقیت و کمالگرایی در پروژه بازسازی است که مدام ما را به طرف خود می کشاند.
۹- و دوباره دست به این کار خواهید زد. بازسازی ساختمان، مثل به دنیا آوردن کودک است. نتیجه آن به قدری رضایت بخش و دوست داشتنی است که درد و سختی آن را فراموش می کنید.